Rok 2023 bude náročný, ale přinese pro trh nemovitostí nové příležitosti

Kanceláře: nájemci zůstávají

Výnosová míra pro špičkové kanceláře v Evropě by se měla v roce 2023 zvýšit o průměrných 30 bazických bodů, nárůsty očekáváme na všech evropských trzích. Proti nárůstu výnosových měr ovšem působí růst nejvyššího dosahovaného nájemného, které se zvyšovalo v roce 2022 napříč Evropou. Růst nájemného by měl pokračovat i v roce 2023, i když pomalejším tempem. Nejvyšší dosahované nájemné pro špičkové kanceláře v Praze dosahuje na konci roku 2022 až 28 EUR/m2/měsíc.

Poptávka nájemců nadále přetrvává navzdory zhoršující se ekonomické situaci. Příští měsíce ovšem budou výzvou pro řadu nájemců díky kumulativně stoupajícím nákladům na provoz. Očekává se výrazný nárůst jak poplatků za služby, tak cen energií, které výrazně ovlivní celkové náklady pro nájemce.

Lze předpokládat, že na českém trhu v roce 2023 přibude podpronájmů nadbytečných prostor a také přejednání stávajících smluv v porovnání s novými pronájmy a relokacemi, které se nájemcům velmi výrazně prodražují. Drtivá většina nájemních smluv v kancelářích má plnou valorizační doložku, proto v případě eurových nájmů lze očekávat nárůst do 10 % dle HICP pro rok 2022, ještě vyšší pak v případě korunových nájmů se zohledněním inflace dle ČSÚ.

Průmyslové prostory: návrat k normálu

Zatímco nájemné v kancelářích v Evropě rostlo letos mírně, nájemné v segmentu logistiky zaznamenalo nárůsty významné, především ve Velké Británii (+ 59 % v oblasti Londýn Heathrow) a střední a východní Evropě v Polsku (přes 30 %), v České republice (21 %). V příštím roce již neočekáváme tak výrazný nárůst, spíše stabilizaci nájemného. To aktuálně dosahuje pro top projekty v nejlepších lokalitách až 7,50 EUR/m2/měsíc.

Vlivem zhoršené ekonomické situace lze předpokládat ochlazení poptávky v určitých segmentech trhu. Firmy ovšem budou více tlačeny do optimalizace a zefektivňování svých provozů, což může přinést příležitosti a poptávku po prostorách. Neočekáváme výrazný nárůst neobsazenosti, která se v ČR aktuálně pohybuje kolem 1 % a poptávka nadále převyšuje výstavbu nových prostor.

Výnosová míra se letos zvýšila nejvíce na nejlikvidnějších trzích ve Velké Británii, následované Francií a Německem. Na menších a méně likvidních trzích byly nárůsty výnosových měr mírnější, a to kvůli zamrznutí investiční aktivity. Přecenění a další posun výnosových měr se očekává i v roce 2023. Podobně jako u kanceláří je posun v evropském průměru odhadován v řádu cca 30 bazických bodů.

Retail: retail parky odolávají

Situace na trhu retailových nemovitostí je odlišná od kanceláří a skladů. Nejvyšší dosahované nájemné tento rok klesalo ve Velké Británii, Francii či Skandinávii a stagnovalo na nákupních třídách například největších německých měst. Podobný vzorec je dle predikcí BNP Paribas Real Estate očekáván i v roce 2023. Jelikož sektor retailu prošel výraznějším přeceněním a změnou preferencí investorů již v průběhu covidového období 2020, současné a předpokládané nárůsty výnosových měr nejsou již tak markantní. I v segmentu retailových nemovitostí sledujeme však velmi různorodou výkonností dle typu nemovitosti. Velmi atraktivním investičním cílem zůstávají retail parky.

ESG a dopad na hodnotu nemovitostí

Starší nemovitosti s očekávanými vyššími náklady na rekonstrukci, zateplení a zvýšení energetické účinnosti budou pociťovat silnější tlak na zohlednění nižší míry udržitelnosti a plnění kritérií ESG v hodnotě nemovitosti. Naopak, odolnější vůči cenovým výkyvům budou „prime“ a udržitelné nemovitosti v dobrých lokalitách.