TRH PRŮMYSLOVÝCH NEMOVITOSTÍ Q4/2022

Na strop nejvyššího dosahovaného nájemného 8,5 EUR/m² narazily nájmy ve skladech a výrobních halách v České republice. Ekonomická nejistota ruku v ruce s rekordní výstavbou zastavila dynamický růst požadovaného nájemného, který trval od první poloviny roku 2020. V některých lokalitách se dokonce objevil mírný pokles o zhruba 5 až 10 %. Tím však dobré zprávy z pohledu nájemců končí. Podle výsledků 4. čtvrtletí 2022 se firmy musejí vypořádat se skokovou indexací nájmů, nižší spotřebou zákazníků, růstem servisních poplatků a samozřejmě zvýšenými náklady na energie.

„V praxi vidíme, že řada nájemců se indexací nezaobírala do té míry, aby ovlivnila jejich strategické plánování. Podle Eurostatu ale nyní činí nárůst kopírující inflaci 9 %, což je citelné zdražení. Ještě hůře jsou na tom nájemci se smlouvami v českých korunách. Krom toho vzrostly meziročně i servisní poplatky v průměru o 25 % na 0,85 EUR za měsíc za čtvereční metr,“ vypočítává faktory prodražující nájemcům provoz Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových a logistických nemovitostí 108 AGENCY.

Vedle toho se nájemcům skokově zvýšily náklady na bankovní garance, kdy není neobvyklý 7 - 8 % úrok z částky, navíc v kombinaci s přísnějšími požadavky developerů na kredibilitu klientů. Úrokové sazby plánuje postupně zvyšovat i Evropská centrální banka. V konečném součtu tak mohou být pro část zájemců i stávajících nájemců tuzemské průmyslové plochy již nedostupné, a to bez ohledu na lokalitu. 108 AGENCY zaznamenala aktivní poptávky po nových pronájmech či možnostech relokace na Slovensko nebo do Polska, kde mohou výše zmíněné subjekty dosáhnout výhodnějších podmínek.

Proměna trhu průmyslových prostor, který 108 AGENCY předpovídala po celé druhé pololetí loňského roku, nastala. Už v posledním kvartálu 2022 byly patrné snahy o podpronájem části ploch, zejména v prostorách využívaných subjekty z oblasti e-commerce. Klesající spotřeba domácností se však do neobsazenosti, respektive většího pohybu nájemců z tohoto segmentu promítne výrazněji až v dalších měsících.

Nájemci, kteří se rozhodli své prostory zcela opustit, byli flexibilně nahrazeni jinými. Také proto se popsaná situace zatím významně neodrazila v míře neobsazených prostor – ta se na přelomu roku pohybovala kolem 1,39 %, což značí první zvýšení po osmi mezikvartálních poklesech.

„Velmi pravděpodobně se však už během nadcházejících měsíců dočkáme dalšího růstu tohoto indikátoru. Hlavně proto, že aktuálně se ve výstavbě nachází přes 1,2 milionu čtverečních metrů nových industriálních prostor, kdy nezanedbatelná část realizovaných projektů nemá předem jisté nájemce. A na trh přijdou v době zvýšené opatrnosti firem,“ domnívá se Michal Bílý, vedoucí oddělení průzkumu trhu 108 AGENCY. Podle jeho propočtů je pravděpodobné, že v Česku ke konci roku 2023 bude pokořena hranice 12 000 000 čtverečních metrů moderních průmyslových ploch. Obsazení těchto prostor bude však z pohledu 108 AGENCY pouze otázkou času, protože i přes mírný růst neobsazenosti je její celková úroveň stále velmi nízká a poptávka silná.

To potvrzuje i aktuální analýza 108 AGENCY: celková plocha pronajatých prostor od prvního kvartálu 2022 klesá a ve 4. čtvrtletí 2022 dosáhla čistá poptávka hodnoty 210 028 m², což je výrazně nejmenší objem za rok 2022. Celkově ale loňský rok s více než 1,3 mil. m² nových pronájmů vykázal i tak dobrý výsledek, dokonce lepší než v letech 2020 nebo 2019. Rekordní co do počtu pronajatých ploch zůstává rok 2021.

Popsaná obezřetnost nebo i defenzivní strategie se však zdaleka netýkají všech nájemců. Je řada těch, kteří nemají potřebu nevyužívané plochy podnajímat – například s vidinou brzkého oživení ekonomiky. Signály úspěšného přečkání náročné doby se objevují stále častěji, a to i ze strany respektovaných institucí jako International Monetary Fund (MMF) nebo Goldman Sachs. Zejména díky klesajícím cenám plynu a oživení ekonomiky v Číně po přísném lockdownu v důsledku epidemie nemoci COVID-19.

V poslední době byly také uzavřeny nájemní smlouvy reflektující zvýšené nájemné, hlavně v oborech, které nadále rychle rostou. Obecně se ale dá konstatovat, že mají-li nájemci možnost využít prodloužení, snaží se udržet podmínky plynoucí ze stávajících smluv. Platí totiž, že nově uzavírané smlouvy jsou minimálně z finančního hlediska méně výhodné než ty starší. „Určitě se bude nadále prodlužovat jednání ohledně smluv i tlak na snižování nájemného a servisních poplatků. Ale nebude se to týkat regionů, kde je stále vyšší poptávka než nabídka,“ uzavírá Matěj Indra.