TRH PRŮMYSLOVÝCH NEMOVITOSTÍ - Q4/2019

Pokud by kolem větších měst, jako je Praha, Brno nebo Plzeň, bylo dnes dostatek místa, developeři by zde nadále stavěli ve velkém. Své aktivity ale zaměřují více k hranicím s Německem a zejména pak do Moravskoslezského kraje. Tak alespoň vidí zástupci developerů aktuální situaci a blízkou budoucnost. 

Rok 2019 nepřinesl žádné změny, které se týkají žádaných lokalit pro průmyslové developery. Lákají je tradiční místa v blízkosti velkých měst, které jsou zároveň dobře dopravně dostupné. V posledních letech se také orientují na okresy blízko hranic a oblasti česko-německého pohraničí, které byly dříve opomíjeny. 

Při aktuálním nedostatku průmyslových zón s platným povolením k výstavbě, jsou novinkou pozemky v Moravskoslezském kraji, kde se loni připravilo několik nových lokalit, a i v tomto roce se očekává velká stavební aktivita. Kolem Ostravy je nyní v plánu pět větších projektů, z nichž některé jsou spekulativní. Jde například o Ostrava Airport Multimodal Park a Ostrava Hrušov. Letos by měla být zahájena výstavba parku Ostrava Poruba, jako důsledek plné obsazenosti průmyslové zóny Ostrava Hrabová. Aktuálně se dokončuje hala na míru v Novém Jičíně, kde bude společnosti Hydroscand k dispozici necelých devět tisíc metrů čtverečních. 

„Moravskoslezský kraj dodnes podporuje nově vznikající průmyslové zóny. Tato skutečnost napomáhá rostoucímu zájmu a aktivitě v této oblasti. Zastupitelé nejsou k těmto projektům lhostejní, což není samozřejmé v aktuální náladě, kdy je výstavba nových skladů vnímána u veřejnosti negativně. Moravskoslezský kraj se snaží například pomoci posílením veřejné hromadné dopravy pro zaměstnance,“ říká Senior industrial consultant Marek Sýkora z realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY. Výhodou je také jedna z nejvyšších nezaměstnaností v okolí a v porovnání s ostatními kraji i relativně levná pracovní síla. 

Kam vede dálnice, tam rostou sklady 

Distribuční náklady jsou velmi vysoké a především e-shopy, e-commerce, velkoobchody nebo potravináři potřebují být blízko svému trhu. Výrobní závody zase budou chtít jít tam, kde jsou pracující lidé, zavedená výroba a je šance "ulovit" zaměstnance z okolních provozů. 

„Velká logistika a distribuce zboží budou vždy muset ležet v bodě, odkud je ideální distribuce k zákazníkům. Tím bodem je dálnice D1 a Praha. V hledáčku jsou ale například i jižní Čechy a České Budějovice, které ovšem limituje stále ztížená dopravní dostupnost vlivem nerozvinuté dálniční sítě,“ poukazuje jednatel společnosti 108 AGENCY Jakub Holec. 

Prostory budou letos nejvíce poptávat e-commerce hráči, retailové a obchodní společnosti. Tento trend lze pozorovat posledních zhruba pět let. S automobilovým průmyslem to ještě není tak jasné, protože se stále očekává, co se stane po boomu elektromobility. 

Polovina výstavby je spekulativní 

Růst trhu v průmyslových oblastech se podle odborníků v letošním roce mírně zpomalí. A to nejen kvůli tomu, že v tradičních lokalitách prakticky není kde stavět. Kolem Prahy a Brna by docházelo k výstavbě neustále a to bez ohledu na ekonomiku. Nová místa však mají větší konkurenci na Slovensku, v Polsku, ale i v Německu. 

Letos bude přetrvávat aktuální stav dodávání spekulativních ploch. V současnosti je tvoří asi 50 procent objemu. To je číslo, které by podle developerů mělo naopak klesat. V roce 2008 se totiž spekulativně stavělo 70 procent a po následné korekci trhu zůstalo mnoho projektů dlouho neobsazených. Podle predikcí také porostou ceny pronájmů prostor. To je fakt, který jde úměrně s chutí firem expandovat, a také s vyššími stavebními náklady a cenou pozemků. Český trh je stabilnější a neexistují tu boje o extrémně nízké nájmy. A to také proto, že spekulativních ploch je relativně málo, takže developeři nejsou nuceni cenu upravovat.  

Sklady musí mít i něco extra 

Nájemci nemovitostí jsou v dnešní době dobře informovaní a profesionálnější. Často využívají služeb realitních zprostředkovatelů, které hodnotí jako přínosné. „Průměrná velikost poptávky je sedm tisíc metrů čtverečních, ale 108 AGENCY se věnuje dlouhodobě všem poptávkám včetně těch menších do pěti set metrů čtverečních. Firma pak musí počítat s tím, že pokud se chce přestěhovat, musí se o možnosti zajímat alespoň osmnáct měsíců před koncem aktuální nájemní smlouvy,“ vysvětluje Jakub Holec. Požadovaná délka závazku je většinou minimálně 5 let a v čase postupně roste. Tento trend souvisí především s jistotou stability, kterou tím developeři, ale i nájemci získávají. 

Nájemci také dbají na design kanceláří a zázemí pro zaměstnance. Je to jeden z nástrojů, jak získat konkurenční výhodu. Často se tak stává, že kanceláře v halách mají stejnou podobu jako prémiové administrativní budovy v centru města. Důležitou proměnnou je i automatizace a robotizace, kde už ovšem zhotovitelé narážejí na kapacity firem, které tyto technologie vyrábějí.  

Také výška skladových prostor hraje dnes stále důležitější roli. Preference mají prostory s výškou více než deset metrů, přičemž čistá výška je v současnosti dvanáct metrů. Samozřejmostí se stala i hromadná doprava zaměstnanců na pracovní místa. Pozadu nezůstává ani ekologie, kdy developeři požadují použití materiálů, které jsou efektivně energeticky úsporné, a ptají se po mezinárodní certifikaci budov.