Nájemné průmyslových prostor výrazně ovlivňují rostoucí ceny stavebních materiálů

Nedostatek stavebních materiálů se projevuje i v průmyslové výstavbě

„Trh průmyslových nemovitostí je pod tlakem více než rok. Důsledkem pandemie došlo k zásadním změnám v odběratelsko-dodavatelských tocích a k nárůstu poptávky po prostorách téměř ve všech segmentech. To se pochopitelně projevilo na růstu nájemného i na valuaci průmyslových budov, především v nejžádanějších lokalitách v okolí Prahy a Brna. Přidal se také faktor nedostupnosti pozemků pro novou výstavbu v blízkém okolí těchto měst a nové větší projekty se tak často nachází ve vzdálenosti 30 až 40 km od města,“ říká Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení průmyslových pronájmů ve 108 AGENCY.

Díky vysoké globální poptávce po stavebninách, nedostatečné výrobní kapacitě i narušení přepravních řetězců prudce rostou ceny stavebnin v rezidenční i komerční sféře a také v průmyslové výstavbě. Ceny pronájmů tak dosahují rekordních úrovní. V klíčových lokalitách se ceny nájmů pohybují již na hranici 5 EUR za m2/měsíc. V lokalitě s nejvyšší poptávkou, tj. jihovýchodní část Prahy v okolí dálnice D1, se ceny pohybují i přes hranici 6 EUR za metr čtvereční. Cenový tlak je tak silný, že i podané nabídky bývají velmi často revidovány (resp. navyšovány) i v průběhu vyjednávání nebo těsně před podpisem nájemní smlouvy. Celý komerční proces od podání nabídky do podpisu nájemní smlouvy trvá v průmyslovém sektoru zpravidla několik měsíců. Vzhledem k rychle rostoucím cenám, kdy se i v rámci týdnů některé komodity zdraží až o stovky procent, nemá často developer jinou možnost, přestože je to pro všechny strany transakce nepříjemná situace.

Jak se tento trend bude dále vyvíjet, kdy a na jakou úroveň klesnou ceny stavebnin, si v současnosti nikdo nedovolí predikovat. Podle indicií se ale nebude jednat o krátkodobý výkyv. Situaci pravděpodobně ovlivní i diskutovaná změna legislativy z pohledu daně z nemovitosti.

„Pokud sečteme tyto faktory, dojde pravděpodobně ke znásobení tlaku na výběr lokality z pohledu činnosti v daném objektu, respektive lokalitě a její přidané hodnotě pro daného uživatele. Rostoucí cenu pronájmu v žádané lokalitě lépe snese uživatel, který zde vykonává činnost s vysokou přidanou hodnotou nebo velkým počtem zaměstnanců. Cena nájemného tedy pro jeho rozpočet není tou nejvýznamnější položkou. V opačném případě, například pro celopaletovou logistiku s minimálním počtem zaměstnanců pouze pro základní manipulaci a obsluhu regálového systému, může být nárůst nájemného o 20 až 30 % důvodem pro zhodnocení dalších variant a případnou relokaci do cenově výhodnějšího regionu. Cena pronájmu budovy v takových provozech může činit i 50 % celkového rozpočtu,“ říká Robert Sgariboldi.

Nedostatek materiálu i pracovní síly se projevuje na časové dostupnosti projektů

Kromě samotného nárůstu cen stavebnin působí na trh i jejich celkový nedostatek pro uspokojení poptávky. Stavební firmy také zápasí s dostupností specializovaných projektantů a stavebních inženýrů. „Pomalu zaniká dříve platný tržní standard, kdy projekt s vydaným stavebním povolením bylo možné předat nájemci do 6 měsíců od podpisu budoucí nájemní smlouvy. Stále častěji se setkáváme s indikací 8–9 měsíců, jelikož developer na sebe nechce brát zvýšené riziko nedodání stavby v zasmluvněném termínu. U některých projektů jsme se setkali i s dodáním 12–18 měsíců od podpisu smlouvy, přestože projekt má platné stavební povolení, a to z důvodu nedostatku kapacit projektantů a dostupnosti stavebních subdodávek. Riziko opožděného dodání stavby, které bylo dříve spíše výjimečné se nyní počítá na měsíce a jeho výskyt je třeba započítat do projektu se zvýšenou pravděpodobností,“ uzavírá Robert Sgariboldi.