Investiční aktivita na nemovitostním trhu zpomaluje – nabízí se šance pro tuzemské podnikatele a investory

Zpomalení investiční aktivity je zřetelné, velká část investorů vyčkává. Ve výhodě jsou investoři, kteří nemusí využívat externí financování. To dopadá těžce na fondy a skupiny využívající hlavně bankovní úvěry. Vedle korunových úrokových sazeb, které rostly výrazně již v první polovině roku, začalo zdražovat i eurové financování. Evropská centrální banka zvýšila úrokové sazby počátkem září o bezprecedentních 75 bazických bodů, poté co je v červenci zvedla již o 50 bazických bodů.

Kvůli nejistotě ohledně geopolitického a ekonomického vývoje v regionu střední a východní Evropy jsou zahraniční investoři ještě obezřetnější. To naopak může být příležitost pro tuzemské investory, kteří trh dobře znají, mají důvěru v jeho silné základy a jsou schopni nemovitosti aktivně spravovat, aby současnou situaci přestály. „Toho jsou si vědomi mnozí čeští investoři a podnikatelé s dostatečnou likviditou. Ostatně už drží 56% podíl všech uzavřených obchodů v tomto roce,“ konstatuje Lenka Šindelářová z investičního oddělení 108 AGENCY.

Potenciál nabízejí také oportunistické investice a investice do nemovitostí nabízejících možnost dalšího zhodnocení formou modernizace, rekonstrukce, či dostavby. Již nyní roste počet transakcí pozemků a projektů na výstavbu či rekonstrukci.

Převládající obezřetnost mezi investory a rostoucí náklady na financování se po delší době odrazily i na rostoucích výnosech (yieldech). Výnosové míry ve třetím čtvrtletí zaznamenaly zvýšení o 25 až 50 bazických bodů napříč všemi segmenty. S tím, jak do kalkulací vstupuje dražší financování, je podobný vývoj patrný i na dalších evropských trzích.

Podle 108 AGENCY 98 % investičního objemu ve třetím čtvrtletí tvořily administrativní budovy. Nejvýznamnější transakcí byl prodej BB Centrum Gamma společnosti Immofinanz, kupujícím byla společnost Passerinvest Group. Společnost Wood & Company koupila administrativní budovu Green Point na Praze 5 od společnosti Hampshire Green Point Investments PSV.

Vedle toho byly realizovány i specifické transakce jako přeprodeje portfolia retail parků mezi CPI Property Group a Immofinanz, jíž je CPI majoritním podílníkem. Společnost RSBC přeprodala administrativní budovu Platinium Brno do jednoho ze svých podfondů v rámci Realitního fondu Schönfeld & Co Nemovitosti SICAV (Prémiové nemovitosti). Dále ČMN přeprodala administrativní budovu Corso Karlín do fondu NEMO, jehož je zakladatelem.

„Většina nájemních smluv v tuzemských komerčních nemovitostech je indexována ve vztahu k inflaci. Nárůst nájemného tak vyrovnává efekt zvyšování výnosových měr na kapitálovou hodnotu nemovitostí především v segmentu kanceláří a skladů,“ shrnuje Lenka Šindelářová. V segmentu skladových a kancelářských prostor nejvyšší dosahované nájemné vzrostlo meziročně více než o čtvrtinu.

„V období energetické krize dále roste poptávka po zelených, udržitelných a hlavně energeticky úsporných budovách, jak ze strany nájemců a koncových uživatelů, tak ze strany investorů. Ti jsou tlačeni také zpřísňující se regulatorikou v otázkách ESG a snaží se budovat portfolio budov, které bude dlouhodobě udržitelné a konkurenceschopné. Takové nemovitosti preferují díky nižšímu rizikovému profilu také financující banky,“ doplňuje Lenka Šindelářová.