Česká republika láká nové firmy na nižší provozní náklady – cena energií není klíčovým faktorem, její úspory ano

Lokalita, cena, dopravní dostupnost, dostupnost pracovní síly a až na 5. místě energetická náročnost / certifikace udržitelné stavby. To jsou hlavní kritéria firem při výběru skladovacích prostor. Ukázaly to výsledky průzkumu Trendy v české logistice, který v loňském roce realizovalo sdružení SKLAD ve spolupráci se společností Ipsos. Preference jsou podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE velmi podobné i v případě segmentu výrobních prostor. I přes výstupy z průzkumu se však ukazuje, že jsou to právě náklady spojené s provozem průmyslových nemovitostí, které mají velký vliv na úspěch nabídky České republiky v mezinárodních výběrových řízeních globálních nájemců.

Jak industriální tým 108 REAL ESTATE dlouhodobě upozorňuje, byly to náklady spojené s pronájmem průmyslových nemovitostí, které oslabovaly pozici Česka v tendrech velkých logistických operátorů. Řada firem si za místo svého působení vybrala cenově dostupnější Polsko. V tomto směru se situace na konci loňského roku začala měnit, a to i s ohledem na růst mzdových nákladů polských pracovníků i dalších nákladových položek.

Roli sehrála i větší flexibilita tuzemských pronajímatelů ohledně provozních poplatků. Ty aktuálně činí 0,5 až 1,5 EUR/m²/měsíc, kdy velmi vysoký podíl – kolem 20 % - tvoří náklady spojené s bezpečností.

„Kdo chce komfort v podobě fyzické ostrahy, je připravený za ni i zaplatit. Na druhou stranu je ale možné náklady na ostrahu snižovat například napojením objektu na pult centrální ochrany Hasičského záchranného sboru,“ vysvětluje Petr Jílek, vedoucí týmu správy nemovitostí ve 108 REAL ESTATE, která aktuálně spravuje zhruba 250 000 m2 pronajímatelných ploch.

Jsou však položky, na kterých v rámci provozu ušetřil nelze. Například nájemci logistických areálů trvají během zimy na bezchybném úklidu sněhu, v případě výroby je velmi často vyžadována garance stálé dodávky elektřiny nebo stabilní teploty. V tomto směru mají výhodu nové moderní objekty, kde jsou i přes vyšší nájmy nižší náklady spojené s kontrolou a revizemi elektrických rozvodů a obecně technického zařízení budov, včetně vzduchotechniky.

Výše provozního poplatku závisí i na specifických požadavcích nájemců. Zatímco výrobní podniky často požadují nepřetržitou technickou podporu, nájemci skladovacích prostor jsou v tomto ohledu flexibilnější.

Naopak náklady na energie si většina firem neřeší individuálně – nekladou důraz na možnost volby vlastních dodavatelů elektřiny, vody nebo plynu.

„Více je zajímá průkaz energetické náročnosti budovy než to, zda objekt disponuje lokální distribuční soustavou, tedy LDS, díky které může nájemce kontrahovat dodávky elektřiny napřímo. Je to dáno i tím, že se dodavatelé energií tendrují méně než v minulosti, protože aktuální situace na trhu s elektřinou a plynem vybízí k uzavírání smluv se spotovými cenami. Distribuční složka ceny je daná a komodita se mění pro všechny obchodníky shodně. Rozdíly v nabídkách jsou proto jen minimální a na markantnější úspory dosáhnou jen větší odběratelé,“ sdílí své zkušenosti Petr Jílek.

Značný význam ovšem vlastníci i nájemci průmyslových objektů přikládají energetickým úsporám. Klíčovým prvkem je kvalitní izolace budov, zejména v prosklených částech, včetně světlíků, kde skrze tepelné mosty dochází k největším únikům tepla. U logistických center, kde se v zimě udržuje teplota mezi 12 až 15 °C, jsou tepelné ztráty nejčastěji kvůli nedodržování provozních směrnic: kupříkladu nejsou využívány vzdušné clony u dokovacích nájezdů, kdy kovové mosty pro náklad a výklad mohou promrzat i na -10 °C. V podobných případech tepelnému komfortu uvnitř hal nepomůže ani dodatečné silné zateplení fasády a střechy.

Univerzálním řešením pro snížení nákladů přitom není instalace obnovitelných zdrojů energie. Přestože některé firmy tyto alternativní technologie přímo vyžadují, jejich efektivita závisí na charakteru provozu.

„Kombinace tepelných čerpadel, fotovoltaiky a bateriových úložišť se vyplatí zejména ve výrobních podnicích s nepřetržitým provozem. V logistických areálech se často vytváří nadprodukce energie, kterou je nutné zpětně prodávat za nízké ceny. Klíčovým faktorem se proto stává efektivní akumulace energie. Jakmile se tato technologie zdokonalí, zvýší se i ochota firem investovat do obnovitelných zdrojů,“ vysvětluje Petr Jílek.

Jak ve své studii upozorňuje sdružení SKLAD, v následujících letech lze očekávat pokračování klíčových trendů v průmyslové výstavbě, zaměřených na zlepšení udržitelnosti a efektivity. Rostoucí důraz bude kladen na certifikaci budov, která potvrdí ekologické standardy a snížení uhlíkové stopy. Snižování energetické náročnosti zůstane prioritou, a to nejen prostřednictvím instalace obnovitelných zdrojů energie, jako jsou fotovoltaické systémy, ale také díky energeticky efektivním technologiím. Optimalizace prostor bude zaměřena na vyšší flexibilitu a efektivní využití, což podpoří trend automatizace, která sníží provozní náklady a zvýší konkurenceschopnost.

„Výhled do dalších let se ponese ve znamení udržitelnosti, kdy bude nutné zásadně rekonstruovat starší budovy. Tam, kde nebude možné rekonstrukcí dosáhnout požadovaného stavu, očekáváme i demolice a výstavbu nových objektů. Zároveň se začne objevovat stále více vícepodlažních budov efektivněji využívajících průmyslové pozemky, kterých je dlouhodobě nedostatek a které jsou stále dražší,“ je přesvědčený Matěj Indra, Head of Industrial Agency, 108 REAL ESTATE