První kvartál prověřil odolnost českého trhu průmyslových prostor – podmínky diktují nájemci

V režii nájemců se odehrály první tři měsíce na tuzemském trhu průmyslových prostor, a to po několika posledních letech, kdy prakticky chyběla dostupnost moderních skladových a výrobních ploch. V prvním letošním čtvrtletí výrazně akcelerovala nabídka podnájmů: data realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE ukazují, že nové smlouvy od ledna do března pokryly necelých 92 000 čtverečních metrů, což je rekordně nízká hodnota. Část nájemců si ovšem prostory pronajala v rámci podnájmů, které nejsou monitorovány. Ve výstavbě se přitom nachází dalších 1,07 milionů čtverečních metrů nových industriálních prostor. Po turbulentních časech tak český průmyslový trh bude mít kapacity pro další růst.

Jsou to právě koncoví nájemci, kdo začíná na trhu určovat podmínky. Ovlivňuje to také skutečnost, že vybírat si mohou jak z nově dokončených či dokončovaných hal a areálů, ale také ze stále širší nabídky podnajímaných prostor. „Výsledkem je zastavení růstu nájemného. V některých regionech došlo dokonce k jeho poklesu. Developeři a vlastníci jsou rovněž ochotnější poskytovat benefity a zkracovat nájemní smlouvy. Poptávka a nabídka se tak letos dostanou do rovnováhy,“ shrnuje výsledky 1. kvartálu 2024 na trhu průmyslových prostor Jakub Holec, ředitel 108 REAL ESTATE. Naráží tím na neobsazenost ve výši 2,65 % bez prostor ve stavu shell and core (dále jen S&C), včetně jich pak celkem 5,36 %. Téměř 500 tisíc m2 celkem se nyní nachází ve stavu S&C, tedy těsně před dokončením, z čehož je většina dostupná k pronájmu.

Slabší výsledky 1. čtvrtletí jsou důsledkem doznívání inflačního šoku a nejistoty v segmentu automotive v Německu, na němž je závislých i řada tuzemských subjektů. Tím si lze vysvětlit i malou aktivitu logistických (3PL) společností. Ty zastavily expanzi, část ploch dokonce poskytly v rámci zmíněných podnájmů. Ale s tím, že mohou flexibilně kapacity navýšit: klesající inflace a úroky a alespoň v některých oblastech ekonomiky citelné oživení dávají šanci na vyšší spotřebu domácností a firem. A tím i rozpohybování logistického segmentu v brzké budoucnosti.

První měsíce letošního roku prověřily odolnost tuzemského trhu průmyslových prostor. Změna těžiště směrem k nájemcům je dokladem cyklického vývoje. Co je však podle 108 REAL ESTATE možné vnímat za novou výzvu, je zahraniční konkurence. Výše nájemného, náklady na provoz i pracovní síly, složitost procesu získání stavebního povolení a další faktory vedou k oslabení pozic České republiky v rámci zahraničních tendrů nájemců a klientů v industriálním segmentu. Úspěšnější je aktuálně Polsko, potažmo Maďarsko nebo Rumunsko.

„Opakovaně říkáme, že zdejší průmyslový segment je velmi odolný a flexibilní. Nestaví se bezhlavě a značná část nových nemovitostí je zcela nebo částečně obsazených. Cítíme ale prostor pro další zvýhodnění nájemců, a to i těch mezinárodních, kteří se rozhodují mezi několika destinacemi,“ domnívá se Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve 108 REAL ESTATE. Podle jeho týmu se tak během letošního roku dočkáme dalších korekcí nájemného, jehož průměr se v ČR nyní pohybuje mezi 5,50 a 6,50 EUR na metr čtvereční měsíčně.

Ačkoliv byl první letošní kvartál co do uzavřených pronájmů nejslabším obdobím v posledních deseti letech, už během začátku toho čtvrtletí je patrná stabilizace. Vztah pronajímatelů a nájemců se proměňuje i vlivem robustní nové výstavby probíhající poslední tři roky. Dokládá to srovnání s rokem 2018. Tehdy bylo na trhu k dispozici 7,25 mil. m2 moderních industriálních prostor. Aktuálně jich je zkolaudovaných 11,93 milionů čtverečních metrů. Bylo by jich ještě více, ale část „áčkových“ prostor byla kvůli svému stáří překlasifikována. Pokud by se započetly i projekty S&C, vzroste nabídka na 12,41 mil. m2. Právě tato zásoba absorbuje část poptávky formou uvedených podnájmů: u nich lze totiž získat podstatně atraktivnější podmínky i výši nájemného než od vlastníků nebo developerů nově dokončených či rozestavěných logistických center.

Poradci z 108 REAL ESTATE zůstávají ve svých predikcích dalšího vývoje na trhu průmyslových prostor v České republice mírně optimističtí. Patrných je hned několik stimulujících faktorů: pokračující rozšiřování a zkvalitňování dopravní infrastruktury, zkracování dodavatelsko-odběratelských řetězců, jednání o několika strategických investicích, dopad vstupu čínských automobilek na evropský trh s řadou (sub)dodavatelských vztahů. Ten na jednu stranu může pomoci poptávce pro skladech a výrobních prostorách, zároveň ale může oslabit pozice tradičních evropských automobilek, které se na úrovni elektromobility potýkají s řadou problémů.

Tým 108 REAL ESTATE zároveň upozorňuje na potenciální rizika, jež se dotýkají celé Evropy. Stojí za ní realitní krize a deflace v Číně, velké investice do AI a čipové infrastruktury ve Spojených státech a další. Společným jmenovatelem většiny těchto trendů je deglobalizace a snaha ochránit vlastní trh a bezpečnostní zájmy. Velké investiční skupiny v tom mohou vidět velkou příležitost, je může lákat výrazně více než nemovitostí trh v Evropě.

„Nemohli bychom se divit, kdyby z rozhodovacích procesů řady investičních a realitních skupin vypadlo, že drahá Evropa se stárnoucí populací je až na posledním místě v žebříčku, kam nyní směřovat kapitál. Na miskách vah, kde je nyní příležitost, Evropa pomalu oslabuje a je potřeba s tím zavčas něco dělat. Zvýšit konkurenceschopnost, podpořit inovace a zjednodušit byrokracii.“ uzavírá Michal Bílý, vedoucí oddělení průzkumu ve 108 REAL ESTATE.