Líný internet a výpadky signálu ve výtahu? Nižší rating! Kancelářské budovy čeká nová certifikace WiredScore

Co spojuje společnosti jako Google, Spotify, Meta, Expedia nebo SalesForce? Potřeba stabilního internetového připojení s nejvyšší možnou rychlostí, vysoké nároky na zabezpečení serveroven či bezchybná telekomunikační síť. A jak s těmito globálními společnostmi souzní administrativní centra typu varšavského The Bridge, Canada Water v Londýně nebo Hammerbrooklyn v Hamburku? Jednoduše: veškeré nadstandardní potřeby v oblasti IT a telekomunikací velkým technologickým společnostem garantují. Nájemci s nejnáročnějšími požadavky na technické zázemí si zvykají orientovat se na trhu kancelářských prostor díky certifikaci – WiredScore. Od letošního roku má svého prvního a zatím jediného „domácího“ auditora také Česká republika. Je jím Ondřej Svoboda, projektový manažer v realitně-poradenské společnosti 108 REAL ESTATE.

Vedle certifikace šetrného provozu tak komerční nemovitosti v Česku mohou usilovat o další „známku“ hodnotící jejich digitální infrastrukturu a konektivitu. WiredScore je pro nájemce s vysokými nároky na toto zabezpečení jasným ukazatelem, o které kancelářské budovy se má vůbec smysl zajímat.

„Od ledna byly v Praze takto certifikovány dvě budovy – karlínská RiGa a Palác Anděl. A jsme přesvědčeni, že zájem raketově poroste. Hned pro několik typů nájemců jsou prémiové telekomunikační služby podmínkou výběru setrvání ve stávajících kancelářích nebo výběr nových. Pro řadu z nich může hodina nefunkčního internetu znamenat ztráty na úrovni stovek tisíc dolarů,“ vysvětluje Jakub Holec, ředitel 108 REAL ESTATE.

V USA, Kanadě, ve Velké Británii a už i dalších evropských státech je WiredScore vyžadován jako další standard k certifikátům jako BREAM nebo LEED v oblasti udržitelnosti. A svá portfolia nechávají od roku 2013, kdy se tato služba objevila poprvé, certifikovat největší developerské nebo investiční skupiny typu Hines, Blackstone nebo LendLease. Vedle plakety WiredScore bude 108 REAL ESTATE na tuzemském trhu nemovitostí rozjíždět i paralelní certifikaci holisticky hodnotící fungování budov – SmartScore.

Kolik operátorů mobilní sítě může obsloužit budovu? Co v interiérů navazuje na optický kabel – a je pouze jeden? Jak jsou řešeny nejobvyklejší důvody snižování přenosové rychlosti dat typu nedokonalých horizontálních rozvodů nebo špatně zvolení kabeláže a izolací. Má objekt posilovače signálu ve výtahu nebo v podzemních garážích a jak jsou zabezpečeny místnosti s instalovanými servery, například proti požáru nebo povodni? Jde pouze o zlomek otázek, které jsou v rámci screeningu WiredScore s vlastníkem, developerem nebo projektantem kancelářské stavby řešeny. Výsledek pak rozhoduje o stupni certifikace – anebo také o tom, že bez nutných úprav budovu certifikovat prostě není možné.

Podle Ondřeje Svobody je WiredScore symptomem doby, kde čas znamená peníze. A konstantou času je v očích manažerů i řadových zaměstnanců právě rychlost internetového připojení nebo stabilita signálu mobilních operátorů.

„V rámci hloubkového auditu, do nějž jsou zapojeny prakticky všechny složky správy nemovitosti a rovněž sami nájemci, hodnotíme vedle spolehlivosti a zmíněné rychlosti také kvalitu, bezpečnosti, dostupnost a třeba i záložní systém pro případ výpadků hlavní telekomunikační sítě,“ popisuje Ondřej Svoboda. U průměrně administrativní budovy kolem 10 000 m2 plochy trvá certifikační proces zhruba 4 měsíce.

Cena auditu závisí na velikosti budovy. Čím větší plocha, tím nižší náklady. Vlastníkům nebo stavebníkům ale výsledky mohou velmi rychle přinést efekt v podobě nájemních kontraktů, udržení stávajících nájemců anebo odhalení nedostatků na úrovni projektové dokumentace. A tím i zabránění následných vícenákladů poté, co by byla budova podle nedostatečné dokumentace realizována. WiredScore lze totiž uplatnit jak ve fázi přípravy stavby, tak i výstavby. Je-li kancelářský objekt již dokončený, rozlišuje se mezi nájemci obsazenou a dosud prázdnou budovou.

Ve všech případech má však certifikát WiredScore dočasný charakter: u staveb ve fázi plánování nebo výstavby je to 18 měsíců, u administrativního objektu pronajatého aspoň ze 2/3 je to 24 měsíců. Následně je nutná recertifikace, která málokdy vyžaduje drobné změny v infrastruktuře. Jinak to s ohledem na překotný vývoj technologií a inovací ani není možné.

Jak podotýká Ondřej Svoboda, práci auditora lze přirovnat k etickému hackerovi v oblasti IT. Pro dobro věci prověřuje kvalitu telekomunikačního systému kancelářské stavby, a to včetně odolnosti serveroven. Ty jsou pro určité typy nájemců s mírnou nadsázkou důležitější než kancelář ředitele – ohrožení jejich provozu by mohlo mít zásadní dopad na stovky tisíc nebo miliony uživatelů či klientů po celém světě.

„Může se to zdát až absurdní, ale řešíme i to, jak se budova chráněná proti narušení nebo úplnému přerušení optického kabelu. Zrovna v Praze nejsou takzvané překopnuté nebo přetržené inženýrské sítě vzácností. A jsou firmy, které v takovém případě nemohou lidi poslat na home office – musí fungovat nepřetržitě,“ popisuje Ondřej Svoboda, který certifikaci WiredScore popisuje jako hodnocení té nejlepší telekomunikační služby v daném místě a čase.

Sama společnost WiredScore hovoří o své certifikaci jako ESG-R. Již zavedená kritéria E-environmental, S-social a G-governance rozšiřuje ještě o písmeno R-resilience. V tomto případě jde o odolnost budovy proti zestárnutí právě v oblasti jejích technologických a komunikačních řešení.

„Myslet už ve fázi přípravy stavby na to, jak se vyhnout za deset patnáct let nákladných přestavbám, dostavbám a dalším rekonstrukcím, je podle nás nejvíce odpovědný přístup k životnímu prostředí. Protože znamená i nižší nebo žádné emise skleníkových plynů,“ doplňuje Jakub Holec

Kupříkladu WiredScore Platinum o budově nájemcům (ale třeba i bankám nebo investorům) říká, že podobné stavební úpravy nebudou v dohledné době pro zachování konkurenceschopnosti budovy nutné.