Trh průmyslových prostor očekává v letošním roce růst – pokud se nenaplní několik rizik
Pokles nájemních kapacit firem z oblasti automotive. Dopad útlumu těžkého průmyslu. Mírnější, ale soustavný pokles e-commerce. Vysoká konkurence Polska a nenaplněná očekávání ohledně příchodu pracovníků z Ukrajiny. A nadále pokračující vlna podnájmů a uvolňování prostor i v tradičně nejatraktivnějších lokalitách. Hlavní analytické výstupy na základě výsledků trhu průmyslových prostor v ČR v posledním kvartálu loňského roku příliš důvodů k optimismu nenabízejí. Podle realitně-konzultantské společnosti 108 REAL ESTATE je pravdou opak: trh na úrovni developerské výstavby i poptávky nájemců, reagujících mimo jiné na rostoucí poptávku po čipech, začíná ožívat. Pozitivně na něj působí jak snižující se úrokové sazby, tak indikace postupně rostoucí poptávky domácností i firem.
Plocha prémiových průmyslových ploch k pronájmu dosahuje po rekordním přírůstku za celý rok 2023, který činil 1,08 mil. m2, celkem 11,98 mil. m2 plochy. „Stavebníci i vlastníci výrobních a skladových prostor se chovají velmi flexibilně a reagují velmi rychle na vývoj trhu, poptávky i konkurence. Zejména ta polská dopadá na tuzemské prostředí již poměrně citelně. Vše ale nasvědčuje tomu, že letošní rok bude ve znamení cenových korekcí, přeskupení na úrovni nájemců a pozvolného růstu ve většině sledovaných metrik,“ domnívá se Jakub Holec, ředitel 108 REAL ESTATE, podle nějž by se při překonání jmenovaných rizik mělo zotavení trhu naplno projevit hlavně ve druhé polovině roku 2024. Ve výstavbě na konci roku bylo stále 1,3 mil. m2 moderních ploch. Tato aktivita bude v průběhu roku 2024 klesat, jelikož se jednalo o reakci na nedostatek volných ploch, který nyní pomíjí.
Celkově dosáhla hrubá poptávka 485 147 m2 včetně prolongací. Čistá poptávka dle statistik 108 REAL ESTATE činila 311 384 m2. Nezanedbatelný podíl tvořily rovněž podnájmy. Poslední měsíce loňského roku byly ovšem ve znamení souběhu tří negativních faktorů: rostoucích nákladů nájemců, útlum hlavně automobilového průmyslu a e-commerce a uvolnění poměrně robustního množství skladů, které byly nebo měly být obsazeny dlouhodobě.
„Opravdu dlouho nebyly k dispozici moderní sklady v okolí Brna, Prahy nebo Mladé Boleslavi. Nyní se to stalo – a dokonce s významnými pobídkami ze strany vlastníků nebo nájemců hledajících podnájemce. Důvodem jsou především pokles poptávky v druhé polovině roku 2023, obecný pokles spotřeby domácností ve stejném období a obava tradičních výrobců nebo distributorů automotive z omezení poptávky v důsledku přechodu na elektromobilitu ,“ vysvětluje Matěj Indra, vedoucí oddělení pronájmu průmyslových nemovitostí ve 108 REAL ESTATE. Míra neobsazenosti dosáhla včetně prostor ve stavu shell and core celkem 3,13 % s 375 252 m2 a opět tak vzrostla – již popáté v řadě. Bez ploch ve stavu shell and core dosáhla neobsazenost pouze 1,99 %. Zde naopak došlo k poklesu.
Nikoliv nevýznamnou část skladových prostor uvolnily i subjekty spojené s e-commerce: ať už přímo provozovatelé e-shopů, jejich dodavatelé, anebo 3PL či fulfillmentoví poskytovatelé. Pokles tohoto segmentu však není plošný. Nadále roste skladování a distribuce potravin, nové e-shopy nebo expanze oznámili významní retaileři jako Košík.cz (který působí v prostorách společnosti Makro) nebo nový hráč na poli „food delivery“ – Kaufland (vlastní skladové prostory).
Zmíněná akcelerace nájemného a dalších nákladů spojených s pronájmem, která v širší Praze dosáhla až 8 EUR/ m2/měsíc, se stala jedním z důvodů, proč stále více (globálních) nájemců míří do Polska. Průměrné nájmy v České republice se na konci roku 2023 pohybovaly mezi 5,50 až 6,50 EUR za metr čtvereční. Děje se tak na základě mezinárodních tendrů, které se stávají u velkých firem standardem. Vedle toho sehrávají negativní roli i makroekonomické údaje České republiky, ale třeba i dostupnost pracovní síly, kdy nebyla naplněna očekávaní spojená s příchodem většího počtu pracovníků z Ukrajiny.
Podle 108 REAL ESTATE je na zdejším trhu průmyslových prostor znát ochlazení ekonomiky v Německu. A to jak na straně výroby, tak i poptávky koncových zákazníků. Paradoxně to ale může pomoci industriálním prostorům v pohraničí, včetně Ústeckého nebo Karlovarského kraje, kam se z nákladově náročných budov v Německu může přesunout nová skupina nájemců od našich západních sousedů. Stimulem by mohla být nejen dostupnost prostor, ale i pracovní síly uvolněné právě z odvětví automotive.